香呂駅前のお弁当テイクアウト＆カフェ、いよいよお顔を出しましたよ。

外観と看板の色合いがとても気に入っています。

早く中も見てみたいです。まもなくオープンです。

駅から近いでしょ。（カフェで休憩。）

センスあるわ、この看板。（「お前、誰やねん、えらそーに」）

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本日は香呂駅前のお店開店のお知らせです。

おいしくてヘルシーなお弁当のお店です。カフェも付いているので、

播但線の待ち時間にいかがですか？

10月20日オープン予定。コモエスタ食堂！！

このような建物の1階部分ですが、どんな感じのお店が出てくるか楽しみです。つづきは、また今度。

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■ 面積が広いのは第一種低層住居専用地域と第一種住居地域

12種類の用途地域のうち、全国合計で最も指定面積が広いのは 「第一種住居地域」 、続いて 「第一種低層住居専用地域」 となっています。それに対して、 「第二種低層住居専用地域」 や 「準住居地域」 の指定はごくわずかで、地価動向などでは目立つ存在の 「商業地域」 も面積の割合でみればそれほど広くないようですね。

用途地域の指定面積割合　（全国計）

（国土交通省公表資料をもとに作成）

用途地域の基礎知識

都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められています。そのなかで最も基本となるものが 「用途地域」 による建築物の用途制限。これらの内容を細かく覚える必要はありませんが、これから住宅を購入あるいは新築しようとするのであれば、少なくとも 「用途地域によって建てられるものが違うこと」 「用途地域が住環境を左右すること」 は理解しておきたいものです。

今回はこの 「用途地域」 について、住宅を購入するときの注意点もふまえながら、それぞれの違いなどをみていくことにしましょう。

■ 用途地域は12種類

「用途地域」 とは、さまざまな用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。これにより、純然たる住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗、風俗営業店、あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけです。

しかし、これでは建築物の用途をどう判断すればよいのか分かりませんね。それぞれの用途地域における建築制限・用途制限の具体的な内容は、建築基準法や政令などによって定められています。

用途地域は、都市計画区域のうち 「市街化区域」 には必ず定められるほか、非線引き都市計画区域や開発許可を受けた市街化調整区域などでも定められる場合があります。

そして、用途地域が定められた地域内で建築 （新築や増築・改築など） をするときには、その制限内容に沿った用途・規模にしなければならないほか、すでにある建築物の用途を変更しようとする場合にもこの制限が適用されることになります。

都市計画で定められる主なもの

都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域の区分以外に、まちづくりの目的  に応じてさまざまなものが定められます。ここではその主な項目のみを列挙し、それぞれの説明 （住宅購入に関連するもの） は機会を改めて行なうことにしましょう。

 ※ 表中で 「地域」 と 「地区」 とが複雑に混在していますが、決して間違いではなく、   都市計画法の規定によるものです。一般的に 「地域」 のほうが広い区域を対象として定められる都市計画となります。

また、都市施設 （道路、公園、下水道など） に関する都市計画については都市計画　区域 “外” でも定めることができることになっていますが、その他はすべて都市計画　　区域内で定められるものです。

都市計画区域と建築確認との関係

　「都市計画区域」 または 「準都市計画区域」 に指定された区域内 （および都道　　　府県知事が指定する区域内） で建築物を建築しようとするときには、その規模に関係　なく、あらかじめ建築主事 （または指定確認検査機関） による建築確認を受けなけ　　　ればなりません。

都市計画区域外で一定規模以上の建築物を建築しようとするときには、同様に建築　確認が必要です。しかし、一般的な木造２階建て住宅などであれば建築確認は不要　となっています。

　　　　　　都市計画区域指定のイメージ

これから読まれる方は、その①、その②も読んでみてください。

市街化区域と市街化調整区域

　都市計画区域は必要に応じて 「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 とに区分され　ます。これを通常 「線引き」 と呼びますが、首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開　発整備法による既成市街地など （既成市街地・既成都市区域・都市整備区域・近郊　整備地帯・近郊整備区域） 、および大都市に係る都市計画区域として政令で定める　　ものについては 「線引き」 が義務付けられています。その他の都市計画区域で 「線　引き」 を行なうかどうかは都道府県の選択に委ねられています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　ちなみに、東京23区では主要河川の河川敷を除いて全域が市街化区域に指定されています。しかし、全体からみれば東京23区は特殊な例であり、たとえば横浜市では市全域の約４分の１が市街化調整区域となっています。全国の合計では、 「線引き」 　された都市計画区域のうち 「市街化区域」 が約28％、「市街化調整区域」 が約72％です。

また、 「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 とに区分されていない都市計画区域の　　ことを 「非線引き都市計画区域」 といいます。 「非線引き都市計画区域」 は意外と　　多く、都市計画区域全体の約48％を占めています。

香寺町や福崎町では、市街化調整区域の土地が多いので、調整区域とは．．．
という話を少ししてみたいと思います。まずは都市計画法から、その②です。

都市計画の対象区域

一定の要件に該当する市街地を含み、 「一体の都市として総合的に整備し、開発し、　及び保全する必要がある区域」 を 「都市計画区域」 として、都道府県が指定します。

都市計画区域の範囲は必ずしも市町村の区域と一致するわけではなく、複数の　　　　市町村にまたがる都市計画区域もあります。また、国土交通大臣は２以上の　　　　　　都府県にまたがる都市計画区域を指定できることになっていますが、現在、　　　　　　　そのような指定はないようです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

原則として人口が１万人未満の町村、半数以上の人が農業や漁業などに従事する町村などでは都市計画区域の指定がされません。また、平成16年度現在で都市計画区域に指定されているのは、国土面積の約26％にあたる994.86万haですが （国土交通省調べ） 、全人口の９割以上が都市計画区域内に住んでいます。

香寺町や福崎町では、市街化調整区域の土地が多いので、調整区域とは．．．
という話を少ししてみたいと思います。まずは都市計画法からです。

都市計画法

　多くの人が住む都市では、たとえ自分が所有する土地であっても全く自由に

利用できるわけではなく、一定のルールが存在します。また、国や自治体は国

民が 「健康で文化的な都市生活や機能的な都市活動」 を確保できるように、

都市をしっかりと整備しなければなりません。

そこで 「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展

と公共の福祉の増進に寄与すること」 を目的 （第１条） として定められているの

が都市計画法 （昭和43年６月15日法律第100号） です。

都市計画法による都市計画は 「まちづくりの基本計画」 であり、建築基準法や

宅地造成等規制法をはじめとする他の土地関連法の中心として位置付けられる

ものです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 【都市計画法による都市住民の責務】
都市計画法第３条第２項では 「都市の住民は、国及び地方公共団体がこの法

律の目的を達成するため行なう措置に協力し、良好な都市環境の形成に努め

なければならない」 と、都市で暮らす住民の責務を定めています。　

つづく。