こんにちは。香呂・福崎 買いたい借りたいどっとこむ の後藤です。
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■ 面積が広いのは第一種低層住居専用地域と第一種住居地域
12種類の用途地域のうち、全国合計で最も指定面積が広いのは 「第一種住居地域」 、続いて 「第一種低層住居専用地域」 となっています。それに対して、 「第二種低層住居専用地域」 や 「準住居地域」 の指定はごくわずかで、地価動向などでは目立つ存在の 「商業地域」 も面積の割合でみればそれほど広くないようですね。
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| （国土交通省公表資料をもとに作成） |
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用途地域の基礎知識
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められています。そのなかで最も基本となるものが 「用途地域」 による建築物の用途制限。これらの内容を細かく覚える必要はありませんが、これから住宅を購入あるいは新築しようとするのであれば、少なくとも 「用途地域によって建てられるものが違うこと」 「用途地域が住環境を左右すること」 は理解しておきたいものです。
今回はこの 「用途地域」 について、住宅を購入するときの注意点もふまえながら、それぞれの違いなどをみていくことにしましょう。
■ 用途地域は12種類
「用途地域」 とは、さまざまな用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。これにより、純然たる住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗、風俗営業店、あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけです。
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種住居地域 | 主として住居の環境を保護するため定める地域 |
| 準住居地域 | 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域 |
| 近隣商業地域 | 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他業務の利便を増進するため定める地域 |
| 商業地域 | 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 |
| 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するため定める地域 |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するため定める地域 |
しかし、これでは建築物の用途をどう判断すればよいのか分かりませんね。それぞれの用途地域における建築制限・用途制限の具体的な内容は、建築基準法や政令などによって定められています。
用途地域は、都市計画区域のうち 「市街化区域」 には必ず定められるほか、非線引き都市計画区域や開発許可を受けた市街化調整区域などでも定められる場合があります。
そして、用途地域が定められた地域内で建築 （新築や増築・改築など） をするときには、その制限内容に沿った用途・規模にしなければならないほか、すでにある建築物の用途を変更しようとする場合にもこの制限が適用されることになります。
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都市計画で定められる主なもの
都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域の区分以外に、まちづくりの目的 に応じてさまざまなものが定められます。ここではその主な項目のみを列挙し、それぞれの説明 （住宅購入に関連するもの） は機会を改めて行なうことにしましょう。
※ 表中で 「地域」 と 「地区」 とが複雑に混在していますが、決して間違いではなく、 都市計画法の規定によるものです。一般的に 「地域」 のほうが広い区域を対象として定められる都市計画となります。
| １ 区域区分 市街化区域と市街化調整区域との区分 |
| ２ 地域地区 用途地域 特別用途地区 特定用途制限地域 特例容積率適用地区 高層住居誘導地区 高度地区 高度利用地区 特定街区 都市再生特別地区 防火地域または準防火地域 特定防災街区整備地区 景観地区 風致地区 駐車場整備地区 臨港地区 歴史的風土特別保存地区 第一種歴史的風土保存地区または第二種歴史的風土保存地区 緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域 流通業務地区 生産緑地地区 伝統的建造物群保存地区 航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区 |
| ３ 促進区域 市街地再開発促進区域 土地区画整理促進区域 住宅街区整備促進区域 拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域 |
| ４ 遊休土地転換利用促進地区 |
| ５ 被災市街地復興推進地域 |
| ６ 都市施設 |
| ７ 市街地開発事業 土地区画整理事業 新住宅市街地開発事業 工業団地造成事業 市街地再開発事業 新都市基盤整備事業 住宅街区整備事業 防災街区整備事業 |
| ８ 市街地開発事業等予定区域 |
| ９ 地区計画等 地区計画 防災街区整備地区計画 沿道地区計画 集落地区計画 |
また、都市施設 （道路、公園、下水道など） に関する都市計画については都市計画 区域 “外” でも定めることができることになっていますが、その他はすべて都市計画 区域内で定められるものです。
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都市計画区域と建築確認との関係
「都市計画区域」 または 「準都市計画区域」 に指定された区域内 （および都道 府県知事が指定する区域内） で建築物を建築しようとするときには、その規模に関係 なく、あらかじめ建築主事 （または指定確認検査機関） による建築確認を受けなけ ればなりません。
都市計画区域外で一定規模以上の建築物を建築しようとするときには、同様に建築 確認が必要です。しかし、一般的な木造２階建て住宅などであれば建築確認は不要 となっています。
| 〔都市計画区域・準都市計画区域・知事が指定する区域〕 | ||
| ○ | すべての建築物 | |
| （防火地域・準防火地域以外で行なう、10平方メートル以内の増築、改築などを除く） | ||
| 〔都市計画区域外〕 （準都市計画区域・知事が指定する区域は上記） | ||
| ○ | 劇場、映画館、病院、共同住宅などの特殊建築物で、その用途部分の床面積が100平方メートルを超えるもの | |
| ○ | 木造建築物で３階建て以上、または延べ面積500平方メートル、高さ13メートル、軒の高さ９メートルのいずれかを超えるもの | |
| ○ | 木造以外の建築物で２階建て以上、または延べ面積200平方メートルを超えるもの | |
都市計画区域指定のイメージ
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これから読まれる方は、その①、その②も読んでみてください。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域は必要に応じて 「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 とに区分され ます。これを通常 「線引き」 と呼びますが、首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開 発整備法による既成市街地など （既成市街地・既成都市区域・都市整備区域・近郊 整備地帯・近郊整備区域） 、および大都市に係る都市計画区域として政令で定める ものについては 「線引き」 が義務付けられています。その他の都市計画区域で 「線 引き」 を行なうかどうかは都道府県の選択に委ねられています。
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域 （既成市街地など） おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 |
| 非線引き都市計画区域 | 市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない区域 |
ちなみに、東京23区では主要河川の河川敷を除いて全域が市街化区域に指定されています。しかし、全体からみれば東京23区は特殊な例であり、たとえば横浜市では市全域の約４分の１が市街化調整区域となっています。全国の合計では、 「線引き」 された都市計画区域のうち 「市街化区域」 が約28％、「市街化調整区域」 が約72％です。
また、 「市街化区域」 と 「市街化調整区域」 とに区分されていない都市計画区域の ことを 「非線引き都市計画区域」 といいます。 「非線引き都市計画区域」 は意外と 多く、都市計画区域全体の約48％を占めています。
| ※ 改正都市計画法 （平成13年５月18日施行） 以前は 「未線引き都市計画区域」 以後は 「非線引き都市計画区域」 と呼ばれます。 |
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香寺町や福崎町では、市街化調整区域の土地が多いので、調整区域とは．．．
という話を少ししてみたいと思います。まずは都市計画法から、その②です。
都市計画の対象区域
一定の要件に該当する市街地を含み、 「一体の都市として総合的に整備し、開発し、 及び保全する必要がある区域」 を 「都市計画区域」 として、都道府県が指定します。
都市計画区域の範囲は必ずしも市町村の区域と一致するわけではなく、複数の 市町村にまたがる都市計画区域もあります。また、国土交通大臣は２以上の 都府県にまたがる都市計画区域を指定できることになっていますが、現在、 そのような指定はないようです。
| ○ | 市の中心市街地を含む区域 | ||
| ○ | 次のいずれかに該当する町村の中心市街地を含む区域 | ||
| １ | 人口が１万人以上で、商工業その他の都市的業態に従事する者の数が全就業者数の50パーセント以上であること | ||
| ２ | おおむね10年以内に上記に該当すると認められること | ||
| ３ | 中心市街地を形成している区域内の人口が３千人以上であること | ||
| ４ | 温泉その他の観光資源により多数の人が集まるため、良好な都市環境の形成を図る必要があること | ||
| ５ | 火災、震災その他の災害により相当数の建築物が滅失し、健全な復興を図る必要があること | ||
| ○ | 首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法による都市開発区域 | ||
| ○ | 新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発、保全する必要がある区域 | ||
原則として人口が１万人未満の町村、半数以上の人が農業や漁業などに従事する町村などでは都市計画区域の指定がされません。また、平成16年度現在で都市計画区域に指定されているのは、国土面積の約26％にあたる994.86万haですが （国土交通省調べ） 、全人口の９割以上が都市計画区域内に住んでいます。
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香寺町や福崎町では、市街化調整区域の土地が多いので、調整区域とは．．．
という話を少ししてみたいと思います。まずは都市計画法からです。
都市計画法
多くの人が住む都市では、たとえ自分が所有する土地であっても全く自由に
利用できるわけではなく、一定のルールが存在します。また、国や自治体は国
民が 「健康で文化的な都市生活や機能的な都市活動」 を確保できるように、
都市をしっかりと整備しなければなりません。
そこで 「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展
と公共の福祉の増進に寄与すること」 を目的 （第１条） として定められているの
が都市計画法 （昭和43年６月15日法律第100号） です。
都市計画法による都市計画は 「まちづくりの基本計画」 であり、建築基準法や
宅地造成等規制法をはじめとする他の土地関連法の中心として位置付けられる
ものです。
【都市計画法による都市住民の責務】
都市計画法第３条第２項では 「都市の住民は、国及び地方公共団体がこの法
律の目的を達成するため行なう措置に協力し、良好な都市環境の形成に努め
なければならない」 と、都市で暮らす住民の責務を定めています。